Uluslararası Düzenlemeler Çerçevesinde Yapım Sözleşme Türleri

Bir yapım projesi, büyük miktarda para, malzeme ve ekipman kullanımını gerektiren, birbiri ile ilişkili bir dizi karmaşık faaliyetler bütününden meydana gelmektedir. Bu faaliyetlerin farklı uzmanlık alanlarına sahip proje katılımcılarının bir araya gelerek çalışması ile gerçekleştirilmekte olması, proje katılımcıları arasındaki iletişimi ve koordinasyonu oldukça önemli kılmaktadır. Proje katılımcıları arasındaki iletişimin ve koordinasyonun doğru ve sağlıklı bir biçimde sağlanabilmesi; her bir katılımcının hak ve rollerinin net olarak belirlenmesi, görev ve sorumluluklarının yazılı bir biçimde tarif edilmesi ve proje katılımcıları arasındaki ilişkilerin doğru bir şekilde tanımlanması ile mümkündür. Tüm bunların sağlanabilmesi, proje katılımcıları arasında birtakım yazılı anlaşmaların yapılmasını gerektirmektedir. Bu yazılı anlaşmalara “sözleşme” adı verilmektedir.

Sözleşme, birbirlerine bir ilişki ile bağlı olmayı kabul eden iki ya da daha fazla taraf arasında düzenlenen yasal bir anlaşmadır. Diğer bir deyişle sözleşme, bir tarafın başka bir taraf için para karşılığında belirli bir işi yapma veya bir hizmeti sağlamak üzere yapılan bir anlaşmadır. Söz konusu taraflar belirli bir süre için, karşılıklı çıkarları doğrultusunda oluşturdukları, tek defaya mahsus, özel bir ilişki ile birbirlerine bağlıdırlar. Türk Dil Kurumu’na göre ise sözleşme, hukuki sonuç doğurmak amacıyla iki veya daha çok kişinin, kuruluşun karşılıklı ve birbirine uygun irade beyanlarıyla gerçekleşen işlem, bağıt, akit, mukavele, kontrat olarak tanımlanmaktadır.

Yapım projelerinde sözleşme, yapı üretim sürecinde yapımın gerçekleştirilmesi amacıyla işi yaptıran (mal sahibi, girişimci veya işveren) ile yapımın gerçekleştirilmesinde görev alacak olan (tasarımcı, yüklenici, yapım yöneticisi, alt yüklenici, danışman, tedarikçi) kişi ve gruplardan biri veya birden fazlası arasında; bazı durumlarda ise, söz konusu kişi ve grupların birbirleri ile yaptıkları yazılı anlaşmalardır. Yapım projelerinde rol alan farklı uzmanlık alanlarına sahip proje katılımcıları bir veya birden fazla sözleşmenin tarafı olabilirler. Bu taraflar mal sahibi, tasarımcı, yüklenici, alt yüklenici, alt-alt yüklenici, danışman ya da tedarikçi olabilir. Bu bağlamda, bir yapım projesinde birden fazla sözleşmesel ilişki yer almaktadır. Bu sözleşmesel ilişkiler, sözleşmede verilecek olan hizmete ve sözleşmenin tarafına göre isimlendirilmekte ve farklı sözleşme tipleri ortaya çıkmaktadır. Tasarım hizmetlerinin gerçekleştirilmesi için mal sahibi ve tasarımcı (mimar/mühendis) arasında yapılan sözleşmelere tasarım sözleşmesi; yapım hizmetlerinin gerçekleştirilmesi için mal sahibi ve yüklenici arasında yapılan sözleşmelere ise yapım sözleşmesi adı verilmektedir. Bunların dışında danışmanlık hizmetleri için imzalanan sözleşmeler danışman/danışmanlık sözleşmesi, altyüklenciler ile imzalanan sözleşmeler ise alt yüklenici sözleşmesi olarak adlandırılmaktadır. Bu doktora tezine konu olan sözleşme tipi ise mal sahibi ve yüklenici arasında imzalanan yapım sözleşmesidir.

Literatürde yapım sözleşmeleri için farklı sınıflandırmalar yapılmaktadır. Yüklenici sayısına, proje teslim sistemine ve ödeme yöntemine göre sınıflandıran CSI (Construction Specifications Institute) sınıflandırma sistematiği temel alınmıştır.

1. Yüklenici sayısına göre sözleşmeler

Bir yapım sözleşmesi yapılırken verilecek temel kararlardan biri de mal sahibi ile yüklenici arasındaki sözleşmesel ilişkilerin nasıl kurulacağıdır. Mal sahibi ile yüklenici arasındaki sözleşmesel ilişki iki farklı biçimde kurulabilir. Bunlardan ilki ve en çok yaygın olanı mal sahibinin tek bir ana yüklenici ile yaptığı sözleşmesel ilişki; diğeri ise mal sahibinin birden fazla ana yüklenici ile yaptığı sözleşmesel ilişkidir. Diğer bir deyişle, yapım sözleşmeleri yüklenici sayısına göre tek yüklenici esaslı sözleşmeler ve birden çok yüklenici esaslı sözleşmeler olmak üzere ikiye ayrılır.

Tek yüklenici esaslı sözleşmeler: İnşaat sektöründe yaygın olarak kullanılmakta olan sözleşmeler tek yüklenici esaslı sözleşmelerdir. Tek yüklenici esaslı sözleşmelerde mal sahibi, seçilmiş olan tek bir yüklenici ile sözleşme imzalamaktadır. Tek yüklenici esaslı sözleşme ile yürütülmekte olan yapım projelerinde yer alan sözleşmesel ilişkiler, geleneksel proje teslim sisteminde yer alan sözleşmesel ilişkiler ile benzerlik göstermektedir. Mal sahibi hem mal sahibi hem de tasarımcı (mimar/mühendis) ile sözleşmesel bir ilişki içerisindedir. Tasarımcı ilgili danışmanlar ile sözleşme imzalarken; yüklenici ise alt yükleniciler ile sözleşmesel ilişkiye girer. Tasarımcı ile yüklenici arasında herhangi bir yazılı sözleşmesel ilişki olmamasına rağmen birbirleri ile gayrı resmi bir iletişim içerisindedirler.

Birden çok yüklenici esaslı sözleşmeler: Birden çok yüklenici esaslı sözleşmelerde yapım işi birden fazla parçalara bölünmekte ve mal sahibi bölünmüş olan yapım işini gerçekleştirecek olan yüklenicilerin her biri ile farklı bir sözleşme imzalamaktadır.

Farklı yükleniciler aynı anda işin belirli parçalarını yapmak durumunda olduğu için, bu tip sözleşmelerin yapıldığı yapım projelerinde iletişim ve koordinasyon çok daha önemli hale gelmektedir. Mal sahibi birden fazla ana yüklenici ile sözleşme imzalarken; aynı zamanda tasarımcı (mimar/mühendis) ile de sözleşmesel bir ilişki içerisindedir. Tek yüklenici esaslı sözleşmelerde oluğu gibi çok yüklenici esaslı sözleşmelerde de, tasarımcı ilgili danışmanlar ile; yükleniciler ise alt yükleniciler ile sözleşmesel ilişkiye girer. Aynı şekilde, tasarımcı ile yüklenici arasında herhangi bir yazılı sözleşmesel ilişki yoktur fakat birbirleri ile gayrı resmi bir iletişim içerisindedirler.

2. Proje teslim sistemine göre sözleşmeler

Bir yapım projesinin öngörülen hedefleri karşılayacak biçimde, zamanında ve belirlenen bütçe sınırları içerisinde tamamlanabilmesi uygun bir proje teslim sisteminin seçilmesi ile mümkündür. Proje teslim sistemi, mal sahibi, tasarımcı (mimar/mühendis) ve yüklenici veya yükleniciler arasındaki ilişkiler organizasyonu ile tasarım ve yapım yönetim servislerinin bütünü olarak tanımlanmaktadır. Proje teslim sistemi, tarafların yetkilerini, sorumluluklarını ve alabilecekleri riskleri kesin çizgilerle belirleyen yapım sözleşmeleri düzenlemeleri ve yapım sürecinin çeşitli aşamalarında görev alacak olan profesyonellerin belirli bir şekilde bir araya geliş biçimini kapsamaktadır. Başlıca üç tip proje teslim sisteminden söz edilebilir. Bunlar geleneksel proje teslim sistemi, tasarım-yapım proje teslim sistemi ve yapım yönetimi proje teslim sistemidir. Yapım projesi için seçilecek olan proje teslim sistemine göre, proje katılımcıları arasında gerçekleşecek olan sözleşmesel ilişkiler de farklılaşmaktadır.

Geleneksel proje teslim sistemi: Geleneksel proje teslim sistemi, tasarım-ihale-yapım proje teslim sistemi olarak da adlandırılmaktadır. Bir yapım projesi fikrinin ortaya çıkmasından yapım işinin gerçekleştirilmesinin sonuna kadar geçen; tasarım, ihale ve yapım süreçlerinin birbirini izlediği proje teslim yöntemidir. Geleneksel proje teslim sistemi yapım projelerinde en çok kullanılan sistemdir. Bu sitemde, mal sahibi tasarım hizmeti ve yapım hizmeti için iki ayrı sözleşme yapmaktadır. Mal sahibi ile tasarımcı (mimar/mühendis) arasında bir tasarım sözleşmesi yer almaktadır. Tasarımcının görevi yalnızca tasarım hizmetlerini gerçekleştirmek değil; aynı zamanda yapım projesinin ihale ve yapım aşamalarında kullanılacak olan ilgili ihale ve sözleşme dokümanlarını hazırlamaktır. Mal sahibi isterse tasarımcı, mal sahibinin temsilcisi olarak görev alabilir ve yapım sürecinde mal sahibi adına sözleşme idaresi hizmetlerini gerçekleştirmek ve yapım işini denetlemek üzere görevlendirilebilir. Mal sahibi ile yüklenici arasında imzalanan yapım sözleşmesine göre yüklenici sözleşme kapsamında belirtilen süre, bütçe ve kalite gerekliliklerine uygun olarak yapım işini gerçekleştirmekle yükümlüdür. Yüklenici, mal sahibi ile yapmış olduğu sözleşme hükümlerine bağlı kalarak yapımı gerçekleştirmek üzere, gerekli görüldüğünde farklı alt yükleniciler ile sözleşme yapabilir. Tasarımcı, mal sahibi dışında ilgili danışmanlar ile danışmanlık hizmeti sözleşmeleri imzalarken; gerektiğinde alt yükleniciler de farklı alt-alt yükleniciler ile sözleşmesel ilişkiler içerisine girebilirler. Tasarımcı ile yüklenici ise resmi bir sözleşmesel ilişki içerisinde değildir ancak iletişim içerisinde çalışmaktadırlar.

Tasarım-Yapım Proje Teslim Sistemi: Tasarım-yapım proje teslim sistemi, mal sahibinin tasarım ve yapım hizmetlerini almak için tek bir kişi ya da kuruluş ile sözleşme yaptığı proje teslim sistemidir. Tasarım-yapım proje teslim sisteminin geleneksel proje teslim sisteminden temel farkı, geleneksel proje teslim sistemindeki tasarım ve yapım hizmetinin birleştirilmiş olmasıdır. Mal sahibi yapım projesinin tasarım ve yapımının tümü için tek bir tasarım-yapım sözleşmesi imzalamaktadır. Tasarım-yapım sözleşmesi imzalanan firma kendi bünyesi içerisinde tasarım ve yapım hizmetlerini sunan tek bir firma olabileceği gibi, sadece bir yapım firması da olabilir. Bu durumda yapım firması dışarıdan bir tasarım firması ile sözleşme yapar; ancak mal sahibine karşı tüm sorumluluk yapım firmasına aittir. Tasarım-yapım proje teslim sisteminde, hem danışmanlar hem de alt yükleniciler ile yapılması gereken ilgili danışman ve alt yüklenici sözleşmelerini tasarım-yapım firması yapmaktadır.

Yapım Yönetimi Proje Teslim Sistemi: CMAA  (Construction Management Association of America), yapım yönetimini yapım düşüncesinin ortaya çıkışından, yapının tamamlanmasına kadar geçen süre içerisinde; süre, maliyet, kapsam ve kalite açılarından bir yapım projesini kontrol etmek üzere uygulanan profesyonel yönetim süreci olarak tanımlanmaktadır. Yapım yönetimi proje teslim sistemi iki temel biçimi bulunmaktadır. Bunlar danışman yapım yönetimi (CMa: Construction Manager as Advisor) proje teslim sistemi ve yüklenici yapım yönetimi (CMc: Construction Manager as Contractor) proje teslim sistemidir.

Danışman yapım yönetimi proje teslim sistemi, vekâlet yapım yönetimi proje teslim sistemi olarak da adlandırılmaktadır. Danışman yapım yönetimi teslim sistemi, mal sahibi ve yapım yöneticisi arasında önceden tanımlanmış bir ilişki üzerine yürütülmekte olan bir yapım yönetimi biçimidir. Yapım yöneticisi, mal sahibinin vekili sıfatıyla hareket eder. Mal sahibi tasarım hizmetleri için tasarımcı (mimar/mühendis) ile tasarım sözleşmesini, yapım hizmeti için yüklenici ile yapım sözleşmesini imzalarken; yapım yönetimi hizmetleri için ise yapım yöneticisi ile bir sözleşme imzalar. Diğer taraftan, tasarımcı ilgili danışmanlar ile, yüklenici ise alt yükleniciler ile sözleşmesel ilişkiye girer.

Yüklenici yapım yönetimi proje teslim sistemi, risk altında yüklenici yapım yönetimi proje teslim sistemi olarak da adlandırılmaktadır. Yüklenici yapım yönetimi teslim sistemi, yapım yöneticisinin, yapım sözleşmesinin tümünün veya bir kısmının yapımı gerçekleştirdiği ve yüklenicinin sorumluluklarına benzer sorumluluklar aldığı durumlarda uygulanmakta olan proje teslim sistemidir. Mal sahibi tasarım hizmetleri için tasarımcı (mimar/mühendis) ile tasarım sözleşmesini imzalarken; yapım hizmeti için ise yapım yöneticisi ile yapım sözleşmesini imzalar. Gerektiğinde tasarımcı ilgili danışmanlar ile, yapım yöneticisi ise alt yükleniciler ile sözleşmesel ilişkiye girer. Tasarımcı ile yapım yöneticisi arasında herhangi bir yazılı sözleşmesel ilişki olmamasına rağmen birbirleri ile gayrı resmi bir iletişim içerisindedirler.

3. Ödeme yöntemine göre sözleşmeler

Yapım sözleşmeleri aynı zamanda yükleniciye yapılan ödeme yöntemine göre de farklılaşmaktadır. Ödeme yöntemine göre sözleşmeler başlıca üç farklı tipe ayrılmaktadır. Bunlar götürü bedel sözleşmeler, birim fiyat sözleşmeler ve maliyet artı ücret (kar) sözleşmelerdir.

Götürü bedel sözleşmeler: Götürü bedel sözleşmeler, sabit tek fiyatlı ya da anahtar teslim sözleşmeler olarak da adlandırılmaktadır. Götürü bedel sözleşmeler, yapım maliyetinin önceden tahmin edilebildiği, sözleşme dokümanlarının yapım işi başlamadan önce eksiksiz olarak hazırlandığı, yüklenicinin ise belirli bir miktardaki yapım işini belirlenen sabit bir fiyat ile tamamlayacağını taahhüt ettiği sözleşme tipidir. Yapım maliyetinin önceden tahmin edilebilmesi götürü bedel sözleşmelerin özellikle bina yapım işlerinde en çok tercih edilen sözleşme tipi olmasında en büyük etkendir.

Götürü bedel sözleşmeler kapsamın iyi tanımlandığı, maliyetlerin öngörülebildiği ve risklerin minimum olduğu yapım projelerinde tercih edilmelidir.

Ayrıca, götürü bedel sözleşmelerin, genellikle geleneksel proje teslim sistemi ile yürütülen ve ihale veya anlaşma usulünün uygulandığı kamu ya da özel sektör yapım projelerinde kullanılması uygundur.

Götürü bedel sözleşmelerin mal sahibi açısından en büyük avantajı, mal sahibinin sözleşme imzalanmadan önce yapım işinin kendisine ne kadara mal olacağını bilmesidir. Yüklenicinin yapım işini sabit bir fiyat üzerinden gerçekleştirmeyi taahhüt etmesi mal sahibinin risklerini azaltırken; diğer taraftan yüklenicinin risklerini ise arttırmaktadır. Bu tip sözleşmelerin en büyük dezavantajı ise, değişiklik yapılmasına çok fazla imkân tanımaması ve sözleşme dokümanları hazırlanırken yapılabilecek hata veya eksikliklerin mal sahibi için ek maliyetlere neden olabilmesidir. Bu nedenle götürü bedel sözleşmeler yapılmadan önce tüm sözleşme dokümanlarının detaylı ve eksiksiz olarak hazırlanması gerekmektedir.

Birim fiyat sözleşmeler: Birim fiyat sözleşmeler, mal sahibi ve yüklenicinin yapım projesinde yer alan iş kalemlerinin her biri için birim fiyat üzerinden anlaştığı ve toplam yapım maliyetine yapılan iş miktarının birim fiyatlar ile çarpılmak suretiyle ulaşıldığı sözleşmelerdir. Birim fiyat sözleşmeler genellikle yapım işinin kapsamının ve miktarının yapım işi gerçekleşmeden önce net olarak tahmin edilemediği projelerinde tercih edilmelidir. Birim fiyat sözleşmelerde, yapım için gerekli olan her bir iş kaleminin malzeme, işgücü ve ekipman girdileri hesaplanarak birim fiyatlar belirlenmektedir. Her iş kalemi için belirlenen birim fiyatlar ve her bir iş kaleminin nasıl ölçüleceğine ait yöntem sözleşme dokümanlarında belirtilmelidir. Yapım işi gerçekleştikten sonra sözleşme dokümanlarında belirtilen ölçüm yöntemine uygun olarak iş miktarı ölçülerek belirlenen birim fiyat ile çarpılıp toplam maliyet elde edilmektedir.

Birim fiyat sözleşmeler, özellikle yapım işinin kalitesinin önceden tanımlanabilmesine karşın gerçek miktarların önceden belirlenmesinin zor olduğu yapım projelerinde tercih edilmelidir.

Birim fiyat sözleşmeler, götürü bedel sözleşmelere göre değişiklik yapılmasına daha fazla imkân tanımaktadır. Bu tip sözleşmelerin en büyük dezavantajı ise, yapım projesinin gerçek maliyetinin ancak yapım işinin tamamlanmasına yakın bir zamanda tahmin edilebilmesidir.

Maliyet artı ücret (kar) sözleşmeler: Maliyet artı ücret (kar) sözleşmeler, mal sahibinin yükleniciye yapım işi için yapmış olduğu giderler ve maliyetin belirli bir yüzdesi şeklinde veya önceden üzerinde anlaşılmış bir miktar ücreti (veya karı) ödediği sözleşmelerdir.

Maliyet artı ücret (kar) sözleşmeler yapım işinin kapsamının ve ayrıntılarının önceden belirlenemediği, hızla bitirilmesi gereken ve maliyetinin önceden tahmin edilmesinin zor olduğu yapım projelerinde tercih edilmelidir. Ayrıca, bu tip sözleşmelerin, genellikle tasarım-yapım proje teslim sistemi ile yürütülen ve pazarlık usulünün uygulandığı özel sektör yapım projelerinde kullanılması uygundur.

Maliyet artı ücret (kar) sözleşmelerin en büyük avantajı yapım işine, söz konusu işe ait tüm dokümanlar hazır olmadan başlanabilmesi ve taraflara esneklik sağlamasıdır. Ayrıca diğer sözleşme tipleri ile karşılaştırıldığında değişikliklere en fazla olanak sağlayan sözleşme tipidir. Bu tip sözleşmelerde, yükleniciye yapılan işin maliyetlerini ve bu maliyetler üzerinden sözleşmede belirtilen yüzde miktarı kadar ücret ödeneceği için yüklenicinin riskleri en aza indirgenmiştir. Mal sahibinin riskleri ise diğer sözleşme tiplerine göre çok daha yüksektir.

Maliyet artı ücret (kar) sözleşmelerin bir çeşidi de maksimum fiyat garantili sözleşmelerdir. Maksimum fiyat garantili sözleşmeler, mal sahibinin yükleniciye yapım işi için yapmış olduğu giderlere ek olarak üzerinde anlaşılan garantili maksimum fiyata kadar bir ücreti ödediği sözleşmelerdir. Burada sözü edilen garantili maksimum fiyat, genellikle bir tepe noktasıdır. Bu noktadan sonra yüklenici, ek olarak ortaya çıkacak olan her türlü maliyetten kendisi sorumlu olacaktır. Diğer taraftan, eğer yapım işi belirlenen maksimum fiyatın altında gerçekleştirilirse, aradaki fark sözleşmede belirtilen oranlara göre mal sahibi ve yüklenici arasında paylaşılmaktadır.

Maksimum fiyat garantili sözleşmeler tasarım-yapım ve yapım yönetimi proje teslim sistemi ile yürütülen yapım projelerinde kullanılabilir. Bu tip sözleşmeler, mal sahibine maliyetleri azaltma imkânı sağlarken; yükleniciye de karını arttırma şansı tanımaktadır.

Yapım projelerinde uygulanacak proje teslim sistemi ve ödeme yöntemine göre düzenlenecek sözleşme tipi belirlendikten sonra, yapım projesi sürecinin her bir aşamasında proje katılımcıları arasındaki iletişimi ve koordinasyonu sağlamak üzere hazırlanacak olan dokümanlar önem kazanmaktadır.

Kaynak: Çakmak, Fatma Pınar; Türkiye Kamu Yapım İhalelerinde Kullanılan Standart Sözleşme Dokümanlarının Yeniden Yapılandırılması, İstanbul Teknik Üniversitesi Fen Bilimleri Enstitüsü Mimarlık Anabilim Dalı, Doktora Tezi, 2014