ARSA VEYA KAT KARŞILIĞI İNŞAAT YAPIM İŞLERİNİN İHALE SÜRECİ (MALİ HUKUK SAYI: 151, OCAK-ŞUBAT 2011)

I. GİRİŞ

İdareler ihtiyaç duydukları taşınmazları (hizmet binası, lojman, sosyal tesis ve diğer çeşitli Gayri Menkulleri) 4734 sayılı Kamu İhale Kanunu çerçevesinde ihale ederek yaptırabilecekleri gibi 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamında arsa veya kat karşılığı inşaat yapım işi şeklinde de belirli bir arsa payı ve/veya nakit karşılığında ihale edebilmektedir. Bu uygulama idareler tarafından geçmiş dönemlerde fazla tercih edilmese de son yıllarda idareler açısından sıklıkla başvurulan bir yöntem haline gelmiştir.

Burada idareler açısından önem arz eden durum taşınmazın rayiç bedelinin tespiti ile o bölgede bulunan diğer taşınmazların arsa payları oranının gerçeğe en yakın bir şekilde tespit edilmesidir. Eğer idareler tarafından bu iki husus doğru bir şekilde tespit edilmez ise kamu adına telafisi imkansız zararlar ortaya çıkabilecektir.

II. YASAL MEVZUAT VE AÇIKLAMALAR

Yukarıdaki durumu dikkate alarak konuya ilişkin olarak mevzuata şöyle bir göz atacak olursak;

4734 sayılı Kamu İhale Kanunun Kapsam başlıklı 2. maddesinde;

“Madde 2- Aşağıda belirtilen idarelerin kullanımında bulunan her türlü kaynaktan karşılanan mal veya hizmet alımları ile yapım işlerinin ihaleleri bu Kanun hükümlerine göre yürütülür………….” denilmektedir.

2886 sayılı Devlet İhale Kanunun Kapsam başlıklı birinci maddesinde ise;

“Madde 1 – Genel bütçeye dahil dairelerle katma bütçeli idarelerin, özel idare ve belediyelerin alım, satım, hizmet, yapım, kira, trampa, mülkiyetin gayri ayni hak tesisi ve taşıma işleri bu Kanunda yazılı hükümlere göre yürütülür.” hükümleri yer almaktadır.

Kamu İhale Genel Tebliğinin İdarelerin Kamu Kaynağı Kullanımını Gerektirmeyen İşleri başlıklı 3.1. maddesinin 3.1.1. alt bendinde;

“3.1.1. Kamu harcaması yapılmasını gerektirmeyen ve bütçeden ödenek kullanımı söz konusu olmayan kat ve/veya arsa karşılığı yapım işleri 4734 sayılı Kanun kapsamında yer almamaktadır.” denilmektedir.

Yukarıdaki mevzuat hükümlerinden anlaşılacağı üzere idarelerin kat veya arsa karşılığı yapım işleri 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamında olduğundan Devlet İhale Kanunu hükümlerine göre ihale süreci gerçekleştirilecektir.

İdareler tarafından 2886 sayılı Devlet ihale Kanununa göre arsa veya kat karşılığı yapım işlerinin ihale sürecini incelediğimizde ;

İlk olarak; Arsa veya kat karşılığı inşaat yaptırılacak taşınmazların neler olduğunun belirlenmesi gerekmektedir. Kapsam olarak hazineye ait taşınmazları düzenlemekle birlikte Milli Emlak Genel Müdürlüğü tarafından 03.08.2005 tarih 25895 sayılı Resmi Gazete’ de yayınlanan 298 sayılı Milli Emlak Genel Tebliği diğer idarelere de ışık tutmaktadır. Tebliğe göre;

Mülkiyeti Hazineye ait olup;

1-İmar planı içerisinde yer alan arsalar,

2-Mevzii imar planı düzenlenerek arsa vasfını kazanabilecek araziler,

3-Üzerindeki bina çok eski olduğundan yıkılmasında Hazine yararı olan yerler,

Kat karşılığı inşaata verilmek amacıyla değerlendirilebilecektir.

İkinci olarak; Belirlenen taşınmazın piyasa rayiç bedelinin tespit edilmesi ve kıymet takdirinin yapılması gerekmektedir. Kıymet takdiri yapılırken Belediyeler, Emlak Odaları, Sanayi ve Ticaret Odaları ve diğer gerçek veya tüzel kişiler aracılığıyla tespit edilebilmektedir.

Üçüncü olarak; İdareler tarafından ihale usulünün tespit edilmesi gerekmektedir. 19.06.2007 tarih 26557 sayılı Resmi Gazetede yayınlanan Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmeliğin İhale Usulü başlıklı 64. maddesinde; “Taşınmaz trampası ile arsa karşılığı inşaat veya kat karşılığı inşaat ihalesi, bedel ve miktarı ne olursa olsun Kanunun 51 inci maddesinin (g) bendine istinaden pazarlık usulüyle yapılır.” hükmü yer almaktadır.

Trampa, Arsa veya Kat Karşılığı İnşaat İhalelerinde Yetki Başlıklı 65. Maddesinde; “Trampa, arsa karşılığı inşaat veya kat karşılığı inşaat ihalesi yapılabilmesi için Bakanlıktan önceden izin alınır. Bakanlık bu yetkisini taşra birimlerine kısmen devredebilir.” hükmü yer almaktadır.

Buna paralel olarak düzenlenen 298 sayılı Milli Emlak Genel Tebliğinin Teklifler ve Değerlendirilmesi başlıklı (C ) fıkrasında ihalenin pazarlık usulü ile yapılması gerektiğine ilişkin düzenlemeler yer almaktadır.

2886 sayılı Devlet İhale Kanunun Pazarlık Usulü ile Yapılacak İşler başlıklı 51. maddesinin (g) bendinde; “g) Kullanışlarının özelliği, idarelere yararlı olması veya ivediliği nedeniyle kapalı veya açık teklif yöntemleriyle ihalesi uygun görülmeyen, Devletin özel mülkiyetindeki taşınır ve taşınmaz malların kiralanması, trampası ve mülkiyetin gayri ayni hak tesisi ile Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerlerin kiralanması ve mülkiyetin gayri ayni hak tesisi,” hükmü yer almaktadır.

Yukarıdaki mevzuat hükümlerinden anlaşılacağı üzere arsa veya kat karşılığı inşaat yapım işlerinin ihalesi 2886 sayılı Devlet İhale Kanunun 51. maddesinin (g) bendine göre yapılması gerekmektedir. İhale sonucunda istekliler arasından en yüksek arsa payını ve/veya nakit miktarını veren üzerinde ihale kalmaktadır.

Konunun daha iyi anlaşılması açısından bir örnek uygulama yapmak gerekirse;

X idaresinin toplam 5000 m2 lik bir arsasının olduğunu, ve kıymet takdiri sonucunda 1.000.000,00 TL değerinde olduğunu ve idare bu arsasını 20 dairelik bir lojman yaptırmak maksadıyla kat karşılığı inşaat yapımı şeklinde ihaleye çıkarmak istediğini düşünürsek öncelikle arsanın bulunduğu bölgedeki arsa pay oranlarının tespit edilmesi gerekmektedir. Örneğin taşınmazın bulunduğu bölgede %40 ile arsa payının olduğunu ve o bölgede yer alan daire fiyatlarının 150.000,00 TL olduğunu, ve yapılan ihale sonucu %50 arsa payı ile Y Ltd. Şti. üzerinde kaldığını varsayarsak % 50 arsa payı ile 20 dairelik bir apartmanın 10 dairesi idareye, 10 dairesi ise müteahhite kalacaktır. 10 daire tanesi 150.000,00 TL’ den 1.500.000,00 TL’ lik bir getiri sağlayacaktır. Sonuç olarak 1.000.000,00 TL rayiç bedelli bir arsa karşılığında hiçbir inşaat yapım maliyetine katlanmadan rayiç bedeli 1.500.000,00 TL olan 10 dairelik bir lojmana sahip olacaktır. Müteahhit açısından olayı incelediğimizde inşaatın yapım maliyeti (20 daire) 900.000,00 TL olduğunu varsayarsak 10 dairenin rayiç bedeli 1.500.000,00 TL olduğundan 600.000,00 TL’ lik bir kar elde ederek bu işi yapmış olacaktır.

III. SONUÇ

İdarelerin son dönemde kat veya arsa karşılığı yapım işinin üzerinde durmasının iki önemli nedeni bulunmaktadır. Bunlardan birincisi elindeki mevcut taşınmazın değerinden daha yüksek değere sahip yeni bir Gayri Menkule sahip olunması ikincisi ise, yüksek inşaat maliyetine katlanmamaktır. Bu iki durumun sağlıklı bir şekilde yürütülmesi için idareler tarafından arsa veya kat karşılığı inşaat yapım ihale sürecinin üzerinde titizlikle durulması gerekmektedir. Özellikle idareler tarafından taşınmazın rayiç bedelinin ve yapılacak inşaatın maliyet bedelinin gerçeğe en yakın bir şekilde doğru tespit edilmesi gerekmektedir. Yine buna ek olarak, taşınmazın bulunduğu yörede kat veya arsa karşılığı inşaata verilme yüzde oranlarının (arsa payı) ciddi bir şekilde yapılacak çalışma sonucunda tespit edilmesi gerekmektedir

Yukarıda bahsedilen hususlara idareler tarafından riayet edilmemesi durumunda yani Gayri Menkulün rayiç bedelinin tespit edilmemesi veya kat veya arsa karşılığı inşaat verilme yüzde oranının gerçeğe uygun bir şekilde tespit edilmemesi, kamu kaynaklarının mevzuata uygun olarak kullanılmaması sonucu idareleri zarara uğratmış olacaktır.