Kat Karşılığı İnşaat Faaliyeti ve Süreci

1. Kat Karşılığı İnşaat (Faaliyeti) Nedir?

Müteahhitlerin; artan konut ihtiyacına paralel olarak arsa değerinin yüksek oluşu nedeniyle arsanın satın alınmasında yeterli finansmandan çoğu zaman yoksun olmaları ya da finansman kaynaklarını arsaya değil de daha fazla konut üretme noktasında harcamalarından, arsa sahipleri içinse arsalarının mevcut durumundan daha iyi bir değere kavuşmasını sağlamak istemeleri, kendi ekonomik güçleri ile arsalarının üzerine yeni bina yapma imkânlarının olmayışından dolayı ya da profesyonel bir firmanın inşaatı yapmasını istemelerinden arsa sahipleri ile müteahhitlerin birlikte inşaat faaliyetlerine girişmelerine kat karşılığı inşaat adı verilmektedir.

2. Kat Karşılığı İnşaat Faaliyeti Süreci ve İş Akışı

2.1. Sözleşme İmzalanması

Kat karşılığı inşaat faaliyetinin ilk aşaması sözleşmenin imzalanmasıdır. Arsa sahipleri ile müteahhitlerin yaptıkları anlaşma çerçevesinde hazırlamış oldukları sözleşmenin imzalanması ile arsa üzerinde inşaat yapma faaliyetinin ilk adımı atılmış olur.

Sözleşme de dikkat edilmesi gereken konular şunlardır;

• Arsa temlikinin ve kat irtifakının kurulma zamanı
• Müteahhidin arsa sahibine karşı yükümlülüklerini yerine getirip işi teslim etmesi gereken tarih ve teslim şeklidir
• İskân (yapı kullanım belgesi) teslimin bir unsuru mu ve iskân masrafları kime ait?
• Teknik Şartname
• İmar durumunda inşaata başlamadan oluşabilecek artış ve azalışlardan tarafların hakları.

Genelde uygulama da yukarıdaki konular da sorunlar çıkmaktadır. Bu konulara sözleşmede açıklık getirmesi ileri de yaşanabilecek sorunların önüne geçilmesinde yardımcı olacaktır.

Ayrıca arsa sahibi adına kesilecek yapı denetim faturalarının ve belediye harçlarının ödeme sorumluluğunun müteahhitte ait olduğunun yazılması gerekmektedir. Vergi incelemesinde yaptığınız ödemeleri gider yazdığınız için cezalı bir duruma düşmemek için sözleşmenize yazmanız faydalı olacaktır.

2.2. Yapı Ruhsatı Alınması

Yapı ruhsatı takibi işleri mimarlık ofisleri tarafından takip edilmektedir. Bir firmanın inşaat yapabilmesi için vergi levhası, ticaret odası kaydı, yüklenici taahhütnamesi ve yetki belgesi başlıca şartlardandır.

2.3. Müteahhit Yetki Belgesi Alınması

01.01.2012 tarihinden itibaren inşaat faaliyetlerinde yapı müteahhitliği yetki belgesi alınması şartı uygulamaya konulmuştur. Yapı müteahhitlerinin kayıtları ile Şantiye Şefleri ve yetki belgeli ustalar hakkında yönetmelik 27787 Sayılı 16.12.2010 tarihli Resmi Gazetede yayınlanmıştır. Yapı müteahhitlerinin kayıtları ile Şantiye Şefleri ve yetki belgeli ustalar hakkında yönetmeliğin 5. maddesine göre “(1) Yapı ruhsatına tâbi bütün yapıların bir yapı müteahhidinin sorumluluğu altında inşa edilmesi, her müteahhidin bir yapı müteahhidi yetki belgesi numarası alması, bu numaranın yapı ruhsatında, yapı kullanma izin belgesinde ve yapım işleri sözleşmelerinde kullanılması esastır.”

Uygulamada arsa sahipleri ile müteahhitlerin kat karşılığı sözleşmelerini noterde imza altına almaları aşamasında da müteahhidin yetki belgesi olması zorunludur. Müteahhit işe başlamadan noterden Şantiye Şefi sözleşmesi yapılmak zorundadır. Bu sözleşme de noterden yapılır. Aynı Şekilde bu sözleşmede de müteahhit yetki belgesi zorunludur. Aksi takdirde noterde sözleşme imzalanması mümkün değildir. Dolayısıyla müteahhit yetki belgesi olmadan, yapı ruhsatı müracaat aşaması için gerekli belgelerden birisi olan kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanamamaktadır. Şantiye Şefi sözleşmesi yapılamamakta, belediye ruhsat onayı yapılamamaktadır.

Yetki belgesi numarası için müracaatta istenen belgeler aşağıdaki gibidir:

• Dilekçe
• Ek-1 formu
• Faaliyet belgesi aslı
• Ticaret sicil gazetesi aslı veya onaylı fotokopisi
• Vergi levhası
• Yetki belgesi harcı

Yapı müteahhitlerinin kayıtları ile Şantiye Şefleri ve yetki belgeli ustalar hakkında yönetmeliğin 6. maddesine göre; “(1) Yapı müteahhitliği yapmak üzere yetki belgesi numarası almak isteyen gerçek ve tüzel kişi, EK-1’deki Yapı Müteahhidi Yetki Belgesi Numarası Başvuru Formunu doldurup imzalar. Yapı müteahhidi gerçek kişi ise kayıtlı olduğu meslek odasından müracaat yılı içinde alınmış kayıt belgesinin aslı veya Müdürlükçe onaylı örneğini, tüzel kişi ise meslek odasına kayıt belgesi ile birlikte şirket sözleşmesinin yayımlandığı Türkiye Ticaret Sicil Gazetesi aslını veya Müdürlükçe ya da ilgili Sicil Memurluğunca tasdik edilmiş suretini Form ekinde Müdürlüğe verir. Bu müracaat, elektronik imza usulü ile de yapılabilir.”

2.4. Müteahhide Arsa Payı Devri, Temlik Tapusu ve Kat İrtifakının Kurulması

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandıktan sonra temel üstü ruhsatı alınma aşamasını müteakiben arsa temliki ve kat irtifakı kurulmaktadır. Arsa temliki, sözleşmedeki anlaşılan paylaşım hissesi oranında müteahhide arsadan pay verilmesidir. Arsa sahibi müteahhide arsasından pay vermektedir. Karşılığında para yerine yapılacak yeni binadan pay almaktadır. Tapuda akit masasında tapu memuru da arsa sahibine bu hususları teyit ettirir. Müteahhide arsadan pay verdiğini karşılığında para almadığını fakat yapılacak binadan pay alacağını teyit eder. Temlik tapusunda satış bedeli sıfır yazar çünkü müteahhit arsa sahibinden aldığı pay karşılığında imal edeceği binadan yeni daireler verecektir. Dolayısıyla müteahhit nakdi bir ödeme yapmamaktadır ve satış işlemi yoktur.

Arsa temlikinden sonra temel üstü ruhsatının alınması Şartıyla kat irtifakı tapusunun çıkartılması mümkündür. Binanın doğru kurulduğunu gösteren belgeye temel üstü ruhsatı denir.57 Mimari projenin üzerinde her dairenin kime ait olduğu belirtildikten, belediye ve projeyi çizen mimar tarafından da onaylandıktan sonra tapu müdürlüğüne müracaat edilerek kat irtifakı çıkartılır. Kar irtifakı çıkarma aşamasında müteahhitler tarafından bağımsız bölüm listesi hazırlanır. Bu liste de her dairenin m2‟leri ve kimin adına tescil edileceği belirtilir.

Arsa temliki: Kat karşılığı temlik, bir arsanın belli bir hissesinin müteahhide devri karşılığı müteahhidin bu arsanın üzerine inşaat yapmayı taahhüt etmesidir.

Kat irtifakı: Yapılmakta veya ileride yapılacak olan bir yapının kat mülkiyetine esas olmak üzere, arsa maliki veya ortak malikleri tarafından, kurulan kullanma hakkıdır.

2.5. Yapı Kullanım İzin Belgesinin (İskân) Alınması

İnşaatın tamamlanmasından sonra iskânın alınması zorunludur. İskân belgesinin alınmasından sonra daire sahipleri tapularını kat mülkiyetine çevirebilirler.

Kat mülkiyeti, bağımsız bölüm üzerindeki mülkiyettir. Kat mülkiyeti, arsa payı ve ana gayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyet çeşididir. Kat mülkiyetinin kurulabilmesi için ana gayrimenkulün örneğin binanın inşaatının tamamlanmış ve kullanmaya elverişli olması gerekmektedir.60 3194 Sayılı İmar Kanunu’na göre, İnşaatın bitim tarihi yapı kullanım izin belgesinin alındığı tarihtir. Birçok sözleşmede işin teslim tarihi yapı kullanım izin belgesinin alım tarihine bağlanmıştır.

Gerekli belgeler aşağıda sıralanmıştır:

• Yapı ruhsatı
• Su ve Kanalizasyon İdaresi kanal bağlantı yazısı
• Tretuvar kabul yazısı (Fen işleri müdürlüğünden alınacak)
• Bina enerji kimlik belgesi
• Lihkab aplikasyon (Lisanslı harita bürolarından alınır)
• Kontur gabari (Lisanslı harita bürolarından alınır)
• Binaya ait fotoğraf
• SGK ilişiksizlik belgesi
• Rıhtım veraset vergi dairesinden harç makbuzu
• Sığınak varsa sığınak raporu
• Asansör ruhsatı

Aplikasyon Belgesi: Sayısal hale getirilen parsel üzerine, belediyesi tarafından verilen imar durumuna göre vaziyet planının koordinatlandırılarak hazırlanan belge.

Tretuvar: Binayı suya karşı korumak amacıyla bina çevresinde ~1mt genişliğinde yapılan yaya kaldırımıdır.

Kontur Gabari: Mevcut bir binanın parsel üzerindeki zemin oturumunun, parsel ölçütlerinin ve bina yüksekliğinin tespit edildiği belge.

Kaynak: Akdoğmuş, Sibel; Kat Karşılığı İnşaat İşletmelerinde Maliyet Muhasebesi ve Uygulamaları, Okan Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü, Yüksek Lisans Tezi