YENİ BİNALARA AİT EMLAK VERGİSİ NASIL DAHA AZ ÖDENİR?

I. GİRİŞ

Belediyelerin en önemli gelir kaynaklarından birisi de bina,arsa ve arazi üzerinden alınan Emlak Vergisidir.Emlak vergisi, mükelleflerin servetleri üzerinden alınan dolaysız bir vergidir.Bu gelir türü içerisinde yer alan vergi türlerinden bina vergisi, mükelleflerin ikamet için edindikleri mülkleri üzerinden ödedikleri bir vergi türüdür. Bina vergisi oranı meskenlerde binde bir diğer binalarda ise binde iki dir.Bu oranlar 5216 Sayılı Büyükşehir Belediye Kanunu’nun[1] uygulandığı büyükşehir belediye mücavir alan sınırları[2] içinde %100 artırımlı olarak uygulanır.Yeni yapılan binalara yönelik olarak 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu[3]’nda bazı muafiyetler sağlanmış olup,bu muafiyetler genel olarak mükelleflerin daha az emlak vergisi ödemesini sağlamaktadır.

II. BİNA VERGİSİNDE MUAFİYET UYGULAMASI

1319 Sayılı Emlak Vergisi Kanunu’nun Geçici Muaflıklar Başlıklı 5’inci maddesinin (a) bendinde yeni yapılan binalara ait istisnanın uygulanması aşağıdaki gibi açıklanmıştır.

“ Mesken olarak kullanılan bina ve apartman dairelerinin 2.500,00 TL’den az olmamak üzere vergi değerinin ¼’ü, inşalarının sona erdiği yılı takibeden bütçe yılından itibaren 5 yıl süre ile geçici muafiyetten faydalandırılır.

Bu binaların, bina apartman ise dairelerin,mesken olarak kullanılması şartıyla,satınalma veya sair suretle iktisab olunması halinde de yukarıdaki muaflık hükmü kalan süre için uygulanır.” denilerek istisna uygulamasının sınırları çizilmiştir.

Mükellefler bina vergisine ait bildirimi bağlı bulundukları belediyeye, binayı satın aldıkları bütçe yılı içinde bildirmeleri, bu olay bütçe yılının son üç ayı içinde gerçekleşmesi halinde, olayın vuku tarihinden itibaren üç ay içinde ilgili belediyeye bildirim yapılması gerekmektedir.Şayet süresinde gerekli bildirimde bulunulmazsa muafiyet, bildirimin yapıldığı yılı takip eden bütçe yılından itibaren geçerli olur.Ancak bildirimin yapıldığı bütçe yılının sonuna kadar geçen yıllara ait muafiyet hakkı düşer.

Örneğin 2010 yılında inşaatı biten ve 2011 yılında kullanılmaya başlayan bir daireye ait emlak vergisi bildirimi 2013 yılında yapılır ise (vergi belediye tarafından tarh edilmediği taktirde) muafiyet hakkı sadece 2014 ve 2015 yılları için uygulanabilecektir.

Bildirimin süresinde verilmemesi halinde ise vergi idarece (Belediye tarafından) tarh edilir.İdarece tarhiyatta her yıla ilişkin vergi değeri, 29’uncu madde hükmü dikkate alınarak hesaplanır.

Mükellefler bu muafiyetten faydalanmak ve hak kaybına uğramamak için belediyelere yapacakları bildirimlerinde binanın yapılış tarihini belirten, yapı kullanma izin belgelerini bildirimlerine eklemeleri ve geçici muafiyetten faydalanmak istediklerini belirtmeleri yeterli olacaktır.

III. BİNA VERGİSİNİN HESAPLANMASI

Bina vergisi, 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu’nun 29’uncu maddesinde belirtilen Vergi Değerine göre hesaplanır.”Vergi değeri;

a)Arsa ve araziler için vergi değerinin; 213 sayılı Vergi Usul Kanununun asgari ölçüde birim değer tespitine ilişkin hükümlerine göre takdir komisyonlarınca arsalar için her mahalle ve arsa sayılacak parsellenmemiş arazide her köy için cadde, sokak veya değer bakımından farklı bölgeler (turistik bölgelerdeki cadde, sokak veya değer bakımından farklı olanlar ilgili valilerce tespit edilecek pafta, ada veya parseller), arazide her il veya ilçe için arazinin cinsi (kıraç, taban, sulak) itibariyle takdir olunacak birim değerlere göre,

b)Binalar için vergi değerinin ise, Maliye ve Bayındırlık ve İskan Bakanlıklarınca müştereken tespit ve ilân edilecek bina metrekare normal inşaat maliyetleri ile (a) bendinde belirtilen esaslara göre bulunacak arsa veya arsa payı değeri esas alınarak 31 inci madde uyarınca hazırlanmış bulunan tüzük hükümlerinden yararlanılmak suretiyle

Hesaplanan bedel” olduğu hükmüne yer verilmiştir.

Emlak vergisi değerinin hesaplanması 61 Seri No’lu Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliği[4]nde açıklanmıştır.Tebliğdeki açıklamalara göre aşağıdaki yol izlenecektir.

213 sayılı Vergi Usul Kanunu’nun mükerrer 49’uncu maddesinin (b) fıkrasında, takdir komisyonlarının dört yılda bir arsalara ve araziye ait asgari ölçüde metrekare birim değerlerini takdir edecekleri hükme bağlanmıştır. Bu hüküm uyarınca 2009 yılında söz konusu takdirler yapılmıştır.

1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu’nun 9/b ve 19/b maddelerinde, bina ve arazi vergisi mükellefiyetinin, dört yılda bir yapılan takdir işlemlerinde takdir işleminin yapıldığı tarihi takip eden bütçe yılından itibaren başlayacağı hükme bağlanmıştır. Asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim değer takdirleri 2009 yılında yapıldığından, bu hükümler uyarınca bina ve arazi vergisi mükellefiyeti 2010 yılından itibaren başlamış bulunmaktadır.

1319 sayılı Kanunu’nun 29’uncu maddesinin ikinci fıkrasında, vergi değerinin, mükellefiyetin başlangıç yılını takip eden yıldan itibaren her yıl, bir önceki yıla ait vergi değerinin Vergi Usul Kanunu hükümleri uyarınca aynı yıl için tespit edilen yeniden değerleme oranının yarısı nispetinde artırılması suretiyle bulunacağı; üçüncü fıkrasında da, 33 üncü maddede yer alan vergi değerini tadil eden sebeplerle mükellefiyet tesisi gereken hallerde, Vergi Usul Kanunu’nun mükerrer 49’uncu maddesinin (b) fıkrasına göre takdir komisyonlarınca belirlenen arsa ve arazi metrekare birim değerlerinin, takdir işleminin yapıldığı yılı takip eden ikinci yılın başından başlamak suretiyle her yıl, bir önceki yıl birim değerinin Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre aynı yıl için tespit edilmiş bulunan yeniden değerleme oranının yarısı nispetinde artırılması suretiyle dikkate alınacağı; dördüncü fıkrasında ise, vergi değerinin hesabında bin liraya kadar olan kesirlerin dikkate alınmayacağı hüküm altına alınmıştır.

Öte yandan, 1319 sayılı Kanun’un 29’uncu maddesinin beşinci fıkrasında, Bakanlar Kurulunun bu maddede belirtilen artış oranını sıfıra kadar indirmeye veya yeniden değerleme oranına kadar artırmaya yetkili olduğu hükme bağlanmış olup bu hüküm uyarınca hazırlanan 22/12/2011 tarihli ve 2011/2628 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı[5] ile emlak vergisi mükelleflerinin 2012 yılı bina, arsa ve arazi vergi değerleri ile bu yıla ait asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim değerlerinin hesabında uygulanacak artış oranı 2011 yılına ait yeniden değerleme oranı olan %10,26 (on virgül yirmi altı); 2013 yılı için ise bu oran 24/12/2012 tarihli ve 2012/4116 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı[6] ile %7,80 (yedi virgül seksen) olarak tespit edilmiştir.

Bu açıklamalara göre,bina, arsa veya araziye 2012 yılında malik olunması halinde mükellefiyetin başlangıç yılı olan 2013 yılı vergi değerinin hesabı aşağıdaki gibi yapılacaktır.

Örnek- Mükellef (C), 2012 yılında X Belediyesi sınırları içerisinde 1100 m² arsa üzerinde inşa edilen ve inşaatı 2013 yılında sona ermiş olan bir daire satın almıştır. Betonarme karkas, 1 inci sınıf olan inşaatın dıştan dışa yüzölçümü 120 m²'dir. Bu daire için 2013 yılına ait uygulanacak bina metrekare normal inşaat maliyet bedeli 822,25 TL'dir. Arsanın bulunduğu cadde için 2010 yılında uygulanan asgari ölçüde arsa metrekare birim değeri 225 TL'dir. 2011 yılına ait asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim değerlerinin hesabında uygulanacak artış oranı %3,85,2012 yılına ait asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim değerlerinin hesabında uygulanacak artış oranı %10,26, 2013 yılına ait asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim değerlerinin hesabında uygulanacak artış oranı ise %7,80 olarak tespit edildiğine göre mükellefiyeti 2013 yılında başlayan bu mükellefin dairesine ait 2013 yılı vergi değerinin tespitinde emlak (bina) vergi değeri aşağıdaki şekilde hesaplanacaktır. (Vergi değerinin hesabında asansör, klima veya kalorifer payı ilavesi ile aşınma payı indirimi ihmal edilmiştir.)

Bina vergisi, ilgili belediye tarafından bu suretle hesaplanan 404.000,00 TL vergi değeri üzerinden hesaplanacaktır.

Ayrıca bina vergisi matrah ve oranı ilgili Kanun’un 7 ve 8’inci maddelerinde açıklanmıştır.Buna göre bina vergisinin matrahı, binanın bu kanun hükümlerine göre tesbit olunan vergi değeridir.Bina vergisi oranı ise meskenlerde binde bir diğer binalarda ise binde ikidir.Bu oranlar 5216 Sayılı Büyükşehir Belediye Kanunu’nun uygulandığı büyükşehir belediye mücavir alan sınırları içinde %100 artırımlı uygulanır.

Öte yandan, 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu’nun[7] 12’ nci maddesinde,belediyelerin görev alanlarında kalan kültür varlıklarının korunması ve değerlendirilmesi amacıyla kullanılmak üzere 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu’nun 8 inci ve 18 inci maddeleri uyarınca mükellefler hakkında tahakkuk eden emlak vergisinin % 10'u nispetinde "taşınmaz kültür varlıklarının korunmasına katkı payı" tahakkuk ettirileceği ve ilgili belediyece emlak vergisi ile birlikte tahsil edileceği hükme bağlanmıştır.

Bu hükümler ışığında mükellefin ödeyeceği 2013 yılı bina vergisi tutarını karşılaştırmalı olarak açıklayalım:

Yukarıdaki örnekten de anlaşılacağı gibi Emlak Vergisi Kanunu’nda yer alan bu muafiyet sayesinde mükellefler (beş yıl boyunca) yıllık olarak 111,10 TL daha az vergi ödemiş olmaktadır. Mükellefler tahakkuk eden bu vergileri ise 2 eşit taksitte ilgili belediyeye ödeyebilirler. İlk taksitini, Mart,Nisan,Mayıs aylarında ikinci taksitini ise Kasım ayı sonuna kadar ödeyebileceklerdir.

IV. SONUÇ

1319 Sayılı Emlak Vergisi Kanunu’nun 5’inci maddesiyle mükelleflere geçici muafiyet kapsamında vergisel avantaj sağlanmıştır.Yeni inşa edilen binalara ait emlak vergisi, inşalarının sona erdiği yılı takip eden bütçe yılından itibaren 5 yıl süre ile geçici muafiyetten faydalandırılır. Mükellefler bina vergisine ait bildirimi bağlı oldukları belediyeye, binayı satın aldıkları bütçe yılı içinde bildirmeleri, bu olay bütçe yılının son üç ayı içinde gerçekleşmesi halinde, olayın vuku tarihinden itibaren üç ay içinde ilgili belediyeye bildirim yapılması gerekmektedir.Şayet süresinde gerekli bildirimde bulunulmazsa muafiyet, bildirimin yapıldığı yılı takip eden bütçe yılında geçerli olur.Ancak bildirimin yapıldığı bütçe yılının sonuna kadar geçen yıllara ait muafiyet hakkı düşer.

Mükellefler bu muafiyetten faydalanmak ve hak kaybına uğramamak için belediyelere yapacakları bildirimlerinde binanın yapılış tarihini belirten, yapı kullanma izin belgelerini bildirimlerine eklemeleri ve geçici muafiyetten faydalanmak istediklerini belirtmeleri yerinde olacaktır.

KAYNAKLAR

[1] 23.07.2004 tarih ve 25531 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanmıştır.

[2] 6360 Sayılı On Üç İlde Büyükşehir Belediyesi ve Yirmi Altı İlçe Kurulması İle Bazı Kanun ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile büyükşehir belediyelerinin sınırları, il mülki sınırı olarak değiştirilmiştir.

[3] 11.08.1970 tarih ve 13576 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanmıştır.

[4] 01.01.2013 tarih ve 28515 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanmıştır.

[5] 30/12/2011 tarihli ve 28158 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanmıştır.

[6] 01.01.2013 tarih ve 28515 Sayılı Resmi Gazete’de yayımlanmıştır.

[7] 23.07.1983 tarih ve 18113 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanmıştır.

1-1319 Sayılı Emlak Vergisi Kanunu

2-5216 Sayılı Büyükşehir Belediye Kanunu

3-2863 Sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu

4-213 Sayılı Vergi Usul Kanunu

5-6360 Sayılı On Üç İlde Büyükşehir Belediyesi ve Yirmi Altı İlçe Kurulması İle Bazı Kanun ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun

6-22/12/2011 tarihli ve 2011/2628 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı

7-24/12/2012 tarihli ve 2012/4116 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı

8-61 Seri No’lu Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliği